Was ist ein Triple Net Lease (NNN)?
Ein Triple-Netto-Mietvertrag (Triple-Net oder NNN) ist ein Mietvertrag für eine Immobilie, bei dem sich der Mieter verpflichtet, alle Kosten zu übernehmen, einschließlich Grundsteuern, Gebäudeversicherung und Instandhaltung. Diese Ausgaben fallen zusätzlich zu den Kosten für Miete und Nebenkosten an. NNNs sind eine Form der Nettovermietung von Gewerbeimmobilien. Bei einem einfachen Nettomietvertrag muss der Mieter neben der Miete auch die Grundsteuer zahlen, und bei einem doppelten Nettomietvertrag kommt in der Regel noch die Gebäudeversicherung hinzu.
SCHLUSSFOLGERUNGEN
- Bei einem Triple-Netto-Mietvertrag (NNN) verpflichtet sich der Mieter, die Immobilienkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, Miete und Nebenkosten zu übernehmen.
- Triple-Net-Mietverträge sind bei Gewerbeimmobilien weit verbreitet.
- Triple-Net-Mietverträge haben niedrigere Mietpreise, da der Mieter die Kosten übernimmt, die sonst vom Eigentümer getragen werden.
Verständnis von Triple-Net-Leasingverträgen (NNN)
Bei Gewerbeimmobilien ist ein Nettomietvertrag ein Vertrag, bei dem der Mieter einen Teil oder die Gesamtheit der Steuern, Gebühren und Instandhaltungskosten zahlt. Bei einem Triple-Netto-Mietvertrag muss der Mieter die Grundsteuer des Gebäudes, die Gebäudeversicherung und die Kosten für Wartung und Reparaturen während der Laufzeit des Mietvertrags zahlen.
Die Miete beim Triple-Net-Leasing ist in der Regel niedriger als bei einem Standardmietvertrag. Die Kapitalisierungsrate («cap rate») ist die erwartete Rendite für eine Gewerbeimmobilie. Die Kapitalisierungsrate, die zur Berechnung der Miethöhe herangezogen wird, wird häufig zum Teil durch die Bonität des Mieters bestimmt.
Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die für geschäftliche Aktivitäten oder zur Gewinnerzielung genutzt werden. In der Regel handelt es sich dabei um Gebäude, in denen Unternehmen untergebracht sind, aber auch um Grundstücke, die zur Erzielung von Gewinnen genutzt werden, sowie um große Wohnimmobilien.
Vorteile von Triple Net Leases
Für Mieter: Der Mieter kontrolliert die Instandhaltung, den Unterhalt und das Aussehen der
Immobilie und hat direkte Kontrolle über die von ihm gezahlten Kosten, wie Strom oder Wasser. Er kann auch den Versicherungsträger seiner Wahl wählen und gegebenenfalls gegen die Steuern protestieren.
Für Vermieter: Ein Triple-Net-Leasing bietet eine stetige und gleichmäßige Einnahmequelle. Versorgungskosten, Reparaturkosten, Steuern und Hausverwaltung werden auf den Mieter umgelegt.
Nachteile von Triple-Net-Leasingverträgen
Für Mieter: Der Mieter übernimmt das Risiko von Steuer- und Versicherungskostensteigerungen. Der Vermieter könnte die Betriebskosten bei der Festlegung des Mietpreises überbewerten, was dazu führt, dass der Mieter einige Kosten zu viel bezahlt. Unerwartete Kosten können während der Mietzeit entstehen.
Für Vermieter: Es kann schwierig sein, gute und zuverlässige Mieter zu finden, die bereit sind, einen Triple-Net-Mietvertrag zu unterzeichnen. Ausfallzeiten zwischen Mietern könnten dazu führen, dass keine Mieteinnahmen erzielt werden, während das Gebäude leer steht. Die Finanzkraft und Stabilität des Mieters sind entscheidend, da er für die Betriebskosten verantwortlich ist.
Investitionen in Triple Net Leases
Triple-Net-Lease-Immobilien sind ein beliebtes Anlageinstrument für Investoren, die ein regelmäßiges Einkommen bei relativ geringem Risiko suchen. Triple-Net-Lease-Investitionen umfassen in der Regel ein Portfolio von drei oder mehr hochwertigen Gewerbeimmobilien, die vollständig von einem einzigen Mieter mit vorhandenem Cashflow vermietet werden.
Bei den Gewerbeimmobilien kann es sich um Bürogebäude, Einkaufszentren, Industrieparks oder freistehende Gebäude handeln, die von Banken, Apotheken oder Restaurantketten betrieben werden. Ein typischer Mietvertrag hat eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren mit Mietpreiserhöhungen.
Zu den Vorteilen für die Anleger gehören langfristige, stabile Erträge mit der Möglichkeit einer Kapitalwertsteigerung der zugrunde liegenden Immobilie. Die Anleger können in hochwertige Immobilien investieren, ohne sich um die Verwaltung kümmern zu müssen, z. B. um Leerstände, Verbesserungskosten oder Leasinggebühren. Wenn die zugrundeliegenden Immobilien verkauft werden, können die Anleger ihr Kapital in eine andere Triple-Net-Lease-Investition investieren, ohne Steuern zu zahlen, und zwar durch einen steuerlich aufgeschobenen 1031-Austausch.
Anleger in Triple-Net-Lease-Investmentangebote müssen über ein Nettovermögen von mindestens 1 Million Dollar ohne den Wert ihres Hauptwohnsitzes oder ein Einkommen von 200.000 Dollar (300.000 Dollar für gemeinsam veranlagte Personen) verfügen. Kleinere Anleger können sich an Triple-Net-Lease-Immobilien beteiligen, indem sie in REITs (Real Estate Investment Trusts) investieren, die sich auf solche Objekte in ihrem Portfolio konzentrieren.
Beispiel für einen Triple-Net-Mietvertrag
| Jahresbetrag | |
| Grundmiete | $1.500.000 |
| Erstattungsfähige Kosten vom Mieter | $175.000 |
| Betriebsausgaben | $415.000 |
| Grundbesitzsteuern | $55.000 |
| Versicherung | $23.000 |
| Gesamtmiete jährlich | $2.168.000 |
| Monatliche Zahlung | $180,666 |
Was sind Einzel- und Doppel-Netto-Leasingverhältnisse?
Der Mietvertrag mit dem geringsten Risiko für den Mieter ist der Single-Netto-Mietvertrag (N). Der Mieter zahlt nur die Grundsteuer. Double Net (NN)-Pachtverträge sind auch bei Gewerbeimmobilien üblich. Der Mieter zahlt zwei statt drei Verpflichtungen: Grundsteuer, Versicherungsprämien und Miete.
Können Mieter einen Triple-Net-Mietvertrag aushandeln?
Bei einem Triple-Net-Mietvertrag liegt fast die gesamte Verantwortung beim Mieter. Der Mieter ist für die Zahlung der Miete und aller mit dem Besitz der Immobilie verbundenen Gemeinkosten verantwortlich: Steuern, Versicherungen, Betriebskosten, Versorgungsleistungen usw. Infolgedessen kann die Grundmiete zu einem wichtigen Verhandlungskriterium werden. Da der Mieter das Risiko der Gemeinkosten des Vermieters übernimmt, kann er unter Umständen einen günstigeren Grundmietbetrag aushandeln.
Müssen sich einzelne Mieter um die Zahlung von Nettomietverpflichtungen für eine Wohnung kümmern?
Nettomietverträge werden in der Regel bei Gewerbeimmobilien und nicht bei Wohneinheiten verwendet. Mieter von Wohngebäuden müssen unter Umständen einige oder alle Nebenkosten selbst tragen und werden häufig dazu angehalten, ihre eigene Versicherung abzuschließen. Ein Wohnungsvermieter hingegen zahlt in der Regel die Sach- und Haftpflichtversicherung sowie die Grundsteuer.
Wie wird eine Triple-Netto-Mietzahlung berechnet?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Betrag für eine Triple-Netto-Miete zu berechnen. Manchmal addieren Vermieter alle Grundsteuer-, Versicherungs-, Wartungs- und Gemeinschaftskosten für ein Gebäude und teilen die Summe durch 12. Diese Zahl ergibt die monatlichen Kosten. Dieses Verfahren wird vereinfacht, wenn nur ein Mieter ein Gebäude mietet. Der monatliche Grundmietbetrag wird in der Regel auf der Grundlage eines Satzes pro Quadratmeter berechnet.
Die Quintessenz
Ein Dreifach-Netto-Mietvertrag kann eine gute Option für Vermieter und Mieter sein. Während Vermieter verschiedene Ausgaben für die Immobilie nicht mehr zahlen müssen, eine stabile Einkommensquelle haben und sich auf ihr eigenes Geschäft konzentrieren können, erhalten Mieter eine niedrigere monatliche Miete und behalten die Kontrolle über die Immobilie
