Was ist ein Hauseigentümerverband (HOA)?
Eine Hausbesitzervereinigung (HOA) ist eine Organisation in einer Unterabteilung, einer geplanten Gemeinschaft oder einem Gebäude mit Eigentumswohnungen, die Regeln für die Grundstücke und Bewohner aufstellt und durchsetzt. Wer eine Immobilie im Zuständigkeitsbereich einer HOA erwirbt, wird automatisch Mitglied und muss Beiträge zahlen, die als HOA-Gebühren bezeichnet werden. Einige Verbände können sehr restriktiv sein, was die Nutzung ihrer Immobilien durch die Mitglieder angeht, während andere den Bewohnern mehr Freiheit lassen.
SCHLUSSFOLGERUNGEN
- Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Organisation, die Regeln und Richtlinien für eine Unterteilung, eine geplante Gemeinschaft oder eine Eigentumswohnung aufstellt und durchsetzt.
- HOA-Mitglieder sind die Bewohner der Unterteilung, der Gemeinde oder des Gebäudes.
- Einige Gemeinden verlangen eine Pflichtmitgliedschaft für Personen, die eine Immobilie in der Zone erwerben.
- Wohnungseigentümergemeinschaften werden von einem Vorstand geleitet und erheben in der Regel monatliche oder jährliche Gebühren, um die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen und die Instandhaltung der Einrichtungen zu finanzieren.
- Wohnungseigentümergemeinschaften können bei Nichteinhaltung der Vorschriften Geldstrafen verhängen.
Wie Hausbesitzervereinigungen (HOAs) funktionieren
Hauseigentümervereinigungen werden in der Regel innerhalb von Gemeinschaften oder Nachbarschaften von Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern, wie z. B. Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen, gegründet. Eine HOA wird in der Regel gegründet, um Regeln für die in ihrem Zuständigkeitsbereich liegenden Grundstücke aufzustellen und durchzusetzen. Vereinigungen bestehen aus den Bewohnern der Gemeinschaft und werden von diesen geleitet. Die Mitgliedschaft ist in der Regel eine Voraussetzung für den Kauf eines Hauses in einer Gemeinde, in der eine HOA gegründet wurde.
Eine HOA hat in der Regel einen Vorstand oder Gouverneur. Diese Gruppen werden gewählt, um die Regeln und Vorschriften der HOA durchzusetzen und zu überwachen. Eine HOA beschreibt ihre Regeln in der Regel als restriktive Vereinbarungen in einem Dokument, das als Erklärung der Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen bezeichnet wird. CC&Rs legen bestimmte Bedingungen für die Eigentümer hinsichtlich der Instandhaltung ihrer Grundstücke fest.
Zu diesen Bedingungen gehören manchmal strukturelle Beschränkungen, wie die Art der zulässigen Zäune oder Grünanlagen. Sie können aber auch eher unbedeutende ästhetische Entscheidungen wie die Farbe eines Hauses umfassen. In einem CC&R-Dokument können auch die Strafen für Verstöße gegen die in der Vereinbarung festgelegten Richtlinien festgelegt werden. Diese Sanktionen können in Form von Gebühren oder erzwungener Einhaltung erfolgen. In einigen Fällen können sie sogar so drastisch sein wie ein Gerichtsverfahren.
Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA)
Einige HOAs können erhebliche finanzielle und rechtliche Macht über die Immobilieneigentümer in ihrem Gebiet ausüben. HOAs erheben monatliche oder jährliche HOA-Gebühren. Diese Gebühren hängen von einer Reihe von Faktoren ab, darunter:
- Art der Immobilie
- Anzahl der Immobilien in der Gruppe
- Standort
- Angebotene Annehmlichkeiten
- Betriebliche Aufwendungen
Die Gebühren liegen in der Regel zwischen 200 und 400 Dollar pro Monat, können aber in Luxusvierteln oder -gemeinden von weniger als 100 Dollar bis zu 10.000 Dollar aufwärts reichen.
Die HOA-Gebühren tragen häufig auch zum Reservefonds der Vereinigung bei, der für größere Renovierungsprojekte oder Notfälle vorgesehen ist. Zusätzlich zu den regulären Gebühren können HOAs auch Sonderumlagen von Hausbesitzern erheben, wenn der Verband nicht über ausreichende Rücklagen verfügt, um unerwartete Reparaturen an Gemeinschaftsflächen wie Gehwegen oder Parkplätzen zu bezahlen.
Der Vorstand der HOA ist in der Regel für die Finanzen der Organisation verantwortlich. Als solcher überwacht er die Einziehung und Verwaltung der Gelder. Neben der Festsetzung von Beiträgen und Umlagen kann der Vorstand auch Geldstrafen gegen Hausbesitzer verhängen, die gegen die Regeln verstoßen oder die Gemeinschaftsflächen beschädigen. Neben der Verhängung von Strafen können HOAs auch ein Pfandrecht auf eine Immobilie ausüben, wenn ein Hausbesitzer mit seinen Beiträgen ernsthaft im Rückstand ist.
Bestehende HOA-Pfandrechte können den Verkauf des Hauses erschweren, wenn sie nicht beseitigt werden.
Hausbesitzervereinigungen (HOAs) vs. Gemeinschaftsvereinigungen vs. Grundeigentümervereinigungen
Die meisten HOAs sind gegründet. Das bedeutet, dass sie den staatlichen Gesetzen unterliegen. In einigen Staaten werden jedoch HOAs, die auf Eigentumswohnungen basieren (oft als Condominium Communities bezeichnet), und Organisationen, die Genossenschaften verwalten (als Co-op Boards bezeichnet), als von HOAs verschiedene Einrichtungen betrachtet.
Diese Unterscheidung beruht auf der Annahme, dass die Eigentumsinteressen dieser Organisationen unterschiedlich sind. Infolgedessen dient die Bezeichnung «Community Association» als umfassenderer Begriff, der HOAs, Wohnungseigentümergemeinschaften und Genossenschaftsvorstände einschließt.
Eine HOA unterscheidet sich jedoch von einer Eigentümergemeinschaft. Diese Organisation ist ein weiter gefasster Begriff, der sich in der Regel auf eine Gruppe von Menschen bezieht, die ihre Gemeinschaft und den Wert der Immobilien in ihrer Gemeinschaft verbessern wollen. Der Hauptunterschied zwischen HOA und HOA besteht darin, dass Eigentümervereinigungen alle Personen in der Gemeinschaft umfassen können, die ein Interesse am Wert der Immobilien der Gemeinschaft haben, einschließlich Personen, die keine Hauseigentümer sind.
358,000
Die Anzahl der HOAs in den USA im Jahr 2021, nach Angaben der Foundation for Community Association Research. Die Stiftung, eine Handelsorganisation/Lobbygruppe, schätzt, dass 74,2 Millionen Amerikaner in einer Nachbarschaft oder auf einem Grundstück wohnen, das von einem Verband verwaltet wird.
Vorteile und Nachteile von Wohnungseigentümergemeinschaften (HOAs)
Vorteile
Die HOA stellt Regeln und Richtlinien für ihre Mitglieder auf. Diese Normen werden mit dem Ziel aufrechterhalten, den Wert des Eigentums der Gemeinschaft zu erhalten und zu steigern. Die Richtlinien sind häufig auf das Erscheinungsbild ausgerichtet, d. h. sie enthalten Vorschriften für die Sauberkeit des Grundstücks, den Zustand des Grundstücks und die Reparaturen, die an dem Grundstück vorgenommen werden. In der Regel sollen die Richtlinien für HOAs dazu beitragen, ein einheitliches Erscheinungsbild für alle Immobilien im Verbandsgebiet zu gewährleisten.
Die HOA-Verwaltung bietet in der Regel zusätzliche Dienstleistungen für ihre Mitglieder im Austausch für deren HOA-Gebühren an. Diese Annehmlichkeiten stehen allen HOA-Mitgliedern zur Verfügung und können Folgendes umfassen:
- Landschaftsbau
- Parkplätze
- Schwimmbäder
- Tennisplätze
- Partyräume
- Schneeräumung
Einige HOA-Gebühren können auch die Kosten für die Müllabfuhr und bestimmte Versorgungsleistungen abdecken.
Auf einer eher theoretischen Ebene sind HOAs für bestimmte Personen ein Symbol für Selbstverwaltung und Demokratie. Diese Überzeugung kann von der Idee herrühren, dass die besten Leute für die Verwaltung einer Gemeinschaft die Menschen sind, die in ihr leben, im Gegensatz zu einem Vermieter, der nicht auf dem Grundstück wohnt.
Benachteiligungen
Ein Nachteil einer HOA sind die hohen Kosten für die Verbandsgebühren, die für manche Kaufinteressenten abschreckend wirken könnten. Außerdem können die HOA-Regeln und -Vorschriften einigen Hausbesitzern unangemessen, willkürlich oder zu restriktiv erscheinen, da sie die Freiheit haben möchten, ihre Immobilien individuell zu gestalten.
Die Mitglieder des HOA-Vorstands sind in der Regel ehrenamtlich tätig und verfügen möglicherweise nicht über die nötige Ausbildung, um Immobilien zu verwalten, sich mit komplexen Finanzfragen zu befassen oder eine ungleiche Gruppe von Menschen für eine gemeinsame Sache zu vereinen. Da die Leitung von HOAs einen Konsens finden muss, wenn sie Entscheidungen über Instandhaltung und Modernisierungen trifft, kann es auch zu Konflikten zwischen HOA-Mitgliedern kommen, die anderer Meinung sind.
Profis
- Festlegung und Durchsetzung von Gemeinschaftsregeln
- Schutz von Immobilienwerten
- Bereitstellung von Dienstleistungen, Annehmlichkeiten und Einrichtungen
- Selbstverwaltung anbieten
Nachteile
- Gebühren, Abgaben und Veranlagungen erheben
- Beibehaltung restriktiver Vorschriften
- Ineffiziente Arbeitsweise
- Kann dilettantisch oder ungeschickt geführt werden
Beispiel einer Hauseigentümergemeinschaft (HOA)
Einzelne Hausbesitzer können in Konflikt mit ihren HOAs geraten. Ein heikles Thema ist vor allem die Installation von Sonnenkollektoren. HOA-Vorstände mögen sie oft nicht, weil sie befürchten, dass sie den Immobilienwert beeinträchtigen. In 23 Bundesstaaten dürfen sie Hausbesitzern verbieten, sie an ihren Häusern anzubringen.
Im Jahr 2020 beantragte ein in Blaine, Minnesota, ansässiger Elektroingenieur die Genehmigung, sein Haus mit Sonnenkollektoren auszustatten. Im Oktober desselben Jahres. Die HOA lehnte seinen Antrag mit der Begründung ab, dass die Paneele von der Straße aus zu gut sichtbar seien und dass die Satzung der HOA keine Richtlinien für Solaranlagen auf Dächern enthalte.
Der Elektroingenieur schloss sich einer Gruppe von Hausbesitzern und Solarbefürwortern an, die die Gesetzgeber in Minnesota auffordern, einen Gesetzentwurf zu unterstützen, der es Hausbesitzerverbänden ermöglichen würde, die Installation von Solarthermieanlagen auf Einfamilienhäusern zu regeln, aber nicht zu verbieten. Der Anfang 2021 in das Repräsentantenhaus von Minnesota eingebrachte Gesetzentwurf gehört zu einer Reihe ähnlicher Vorlagen, die seit 2014 vorgeschlagen, aber nie verabschiedet wurden.
Was deckt eine Wohnungseigentümergemeinschaft ab?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Organisation, die die Angelegenheiten einer Immobiliensiedlung regelt, die mehreren Parteien gehört, wie z. B. ein Mehrfamilienhaus. HOAs sind für Aufgaben wie die Sicherstellung der Gebäudeinstandhaltung, die Entscheidung über die Durchführung größerer Renovierungsprojekte und die Ausarbeitung/Durchsetzung der Satzung des Gebäudes zuständig.
Um ihren Betrieb zu finanzieren, erheben HOAs von ihren Mitgliedern monatliche HOA-Gebühren, die in der Regel zwischen 200 und 400 Dollar pro Monat liegen. Sie sind auch befugt, die Satzungen der Gemeinschaft durchzusetzen, indem sie z. B. Bußgelder gegen Bewohner verhängen, die sich nicht daran halten.
Was sind die Vor- und Nachteile der Zugehörigkeit zu einer HOA?
HOAs können den einzelnen Eigentümern zugute kommen, indem sie die notwendigen Verwaltungsdienste bereitstellen. Ohne eine HOA müssten sich die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beispielsweise untereinander abstimmen, um über gemeinsame Probleme wie die gebäudeweite Müllabfuhr, Gebäudereparaturen und die Gemeinschaftspolitik zu entscheiden. Dies könnte für die Bewohner sehr zeitaufwändig sein und zu Konflikten und Unstimmigkeiten zwischen den Eigentümern führen. Andererseits können HOAs auch zu Problemen für die Eigentümer führen, wenn diese mit der Gemeinschaftssatzung oder den Ausgabenentscheidungen der HOA nicht einverstanden sind.
Welche rechtlichen Befugnisse hat eine HOA?
Die einzelnen HOAs verfügen über unterschiedliche rechtliche Befugnisse, je nachdem, wie sie konzipiert wurden. Im Allgemeinen haben HOAs jedoch die rechtliche Befugnis, Gemeinschaftsrichtlinien zu erstellen und durchzusetzen, z. B. ob Rauchen, Haustiere oder Vermietungen im Gebäude erlaubt sind. HOAs entscheiden auch über die Budgets für das Gebäude und sind befugt, von ihren Mitgliedern monatliche oder einmalige Gebühren zu erheben. Wenn sich ein Mitglied weigert, diese Gebühren zu zahlen oder die Gemeinschaftsrichtlinien einzuhalten, können HOAs eine Reihe von Strafen verhängen. In vielen Fällen können diese Sanktionen Geldstrafen, die Einschränkung von Gemeinschaftsprivilegien und sogar Rechtsstreitigkeiten umfassen.
Die Quintessenz
Der Besitz eines Hauses bringt viele Rechte und Pflichten mit sich. Wenn Sie jedoch ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung besitzen oder Teil einer bestimmten Gemeinschaft sind, gehören Sie möglicherweise zu einer Hausbesitzervereinigung. Die Zugehörigkeit zu einer solchen Gemeinschaft kann vorteilhaft sein, da sie sich oft um die kleinen Dinge des Eigenheims kümmert, z. B. um die Instandhaltung des Grundstücks, die Versorgungseinrichtungen, den Gartenbau und die Schneeräumung. Bedenken Sie jedoch, dass diese Organisationen restriktiv sein können, indem sie Ihnen Grenzen setzen, was Sie mit Ihrem Eigentum machen können und was nicht – und das alles gegen eine Gebühr.
