Was ist das Nettobetriebseinkommen (NOI)?
Das Nettobetriebseinkommen (NOI) ist eine Berechnung, die zur Analyse der Rentabilität von einkommensschaffenden Immobilieninvestitionen verwendet wird. Der NOI ist gleich den gesamten Einnahmen aus der Immobilie abzüglich aller vernünftigerweise notwendigen Betriebskosten.
Der NOI ist eine Kennzahl vor Steuern, die in der Gewinn- und Verlustrechnung und in der Cashflow-Rechnung einer Immobilie erscheint und Tilgungs- und Zinszahlungen für Kredite, Investitionsausgaben, Abschreibungen und Amortisationen ausschließt. In anderen Branchen wird diese Kennzahl als «EBIT» bezeichnet, was für «Gewinn vor Zinsen und Steuern» steht.
SCHLUSSFOLGERUNGEN
- Der Nettobetriebsgewinn misst die Rentabilität einer Immobilie, bevor Kosten für die Finanzierung oder Steuern hinzugerechnet werden.
- Um den NOI zu berechnen, ziehen Sie alle Betriebskosten, die für eine Immobilie anfallen, von allen Einnahmen ab, die mit der Immobilie erzielt werden.
- Die Betriebskosten, die in der NOI-Kennzahl verwendet werden, können manipuliert werden, wenn ein Immobilieneigentümer bestimmte Ertrags- oder Aufwandsposten aufschiebt oder vorzieht.
- In der NOI-Kennzahl sind die Investitionsausgaben nicht enthalten.
- Der NOI zeigt einem Immobilieneigentümer, ob die Vermietung einer Immobilie die Kosten für deren Besitz und Instandhaltung wert ist.
Verständnis des Nettobetriebseinkommens (NOI)
Das Nettobetriebseinkommen ist eine Bewertungsmethode, die von Immobilienfachleuten verwendet wird, um den genauen Wert ihrer ertragsbringenden Immobilien zu bestimmen. Zur Berechnung des NOI müssen die Betriebskosten der Immobilie von den Erträgen abgezogen werden, die eine Immobilie erzielt.
Zusätzlich zu den Mieteinnahmen kann eine Immobilie auch Einnahmen aus Einrichtungen wie Parkhäusern, Verkaufsautomaten und Wäschereien erzielen. Zu den Betriebskosten gehören die Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung des Gebäudes, einschließlich Versicherungsprämien, Rechtskosten, Versorgungsleistungen, Grundsteuern, Reparaturkosten und Hausmeistergebühren. Investitionsausgaben, wie z. B. die Kosten für eine neue Klimaanlage für das gesamte Gebäude, werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt.
Der NOI hilft Immobilieninvestoren bei der Ermittlung des Kapitalisierungssatzes, der ihnen wiederum hilft, den Wert einer Immobilie vor dem Kauf zu berechnen und den Wiederverkaufswert der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu schätzen. Anhand dieser Zahl können Immobilieninvestoren verschiedene Objekte vergleichen, die sie kaufen oder verkaufen möchten.
Bei finanzierten Immobilien wird der NOI auch für den Schuldendeckungsgrad (DCR) verwendet, der Kreditgebern und Investoren Aufschluss darüber gibt, ob die Einnahmen einer Immobilie die Betriebskosten und die Schuldenzahlungen decken. Der NOI wird auch zur Berechnung des Nettoeinkommensmultiplikators, der Kapitalrendite und der Gesamtkapitalrendite verwendet.
Wie man das Nettobetriebseinkommen (NOI) berechnet
Um das Nettobetriebseinkommen zu berechnen, ziehen Sie die Betriebskosten von den Einnahmen aus einer Immobilie ab. Zu den Einnahmen aus Immobilien gehören Mieteinnahmen, Parkgebühren, Wechselgeld, Verkaufsautomaten, Wäschereimaschinen und so weiter.
Zu den Betriebskosten gehören alle Kosten, die mit dem Betrieb der Immobilie verbunden sind. Dazu gehören Gebühren für die Hausverwaltung, Versicherungen, Versorgungsleistungen, Grundsteuern, Reparaturen und Instandhaltung.
NOI-Formel
Net operating income=𝑅𝑅-𝑂𝐸wobei:𝑅𝑅=Real Immobilien Einnahmen𝑂𝐸=Betriebs Ausgaben
Nehmen wir zum Beispiel an, dass die unten stehenden Informationen das Profil eines bestimmten Wohngebäudes sind, das ein Eigentümer vermietet.
Einnahmen:
- Mieteinnahmen: $20.000
- Parkgebühren: 5.000 $
- Wäschereimaschinen: $1,000
Gesamteinnahmen = 26.000 $
Nehmen wir nun an, dass die Betriebskosten des Wohnhauses wie folgt aussehen:
Betriebskosten:
- Gebühren für die Hausverwaltung: $1.000
- Grundsteuer: 5.000 $
- Reparatur und Wartung: 3.000 $
- Versicherung: 1.000 $
Gesamtbetriebskosten = $10.000
Das Nettobetriebseinkommen (NOI) würde in diesem Beispiel 26.000 $ – 10.000 $ = 16.000 $ betragen.
Bestandteile des NOI
Nach der obigen Formel sind die wichtigsten Komponenten des NOI die Gesamteinnahmen und die Gesamtbetriebskosten. Zu den Gesamteinnahmen gehören alle Einnahmen aus einer Immobilie, nicht nur die Miete. In einigen Gebäuden kann dies auch die zusätzlichen Einnahmen aus der Vermietung von Parkplätzen oder Lagerräumen oder die Einnahmen aus Verkaufsautomaten oder Wäscheservice vor Ort umfassen.
Die Betriebskosten stellen die Gesamtkosten dar, die mit dem Mietobjekt verbunden sind. Neben Instandhaltung und Reparaturen gehören dazu auch die Kosten für Steuern und Versicherungen, die Gebühren für die Hausverwaltung und alle Nebenkosten, die nicht von den Mietern getragen werden.
Nettobetriebseinkommen vs. Bruttobetriebseinkommen
Der NOI unterscheidet sich vom Bruttobetriebseinkommen. In der Immobilienbranche ist dies das gesamte potenzielle Einkommen aus einer Immobilie, abzüglich der Einkommensverluste aufgrund von Leerstand. Das Nettobetriebseinkommen ist das Bruttobetriebseinkommen abzüglich der Betriebskosten.
Die Nettobetriebseinnahmen sind nützlich, um die potenziellen Einnahmen aus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu schätzen. Einige potenzielle Kosten, wie Einkommenssteuern oder Hypothekenabschreibungen, werden jedoch nicht berücksichtigt.
NOI und Cap Rate
Das Nettobetriebsergebnis wird zur Berechnung der Kapitalisierungsrate verwendet, einem Maß für die Rentabilität einer Anlageimmobilie im Verhältnis zu den Gesamtkosten. Die Kapitalisierungsrate wird berechnet, indem der NOI durch die Gesamtkosten einer Immobilie geteilt wird.
Die Kapitalisierungsrate wird als Prozentsatz ausgedrückt und stellt die Investitionsrendite verschiedener Immobilien dar. Investoren verwenden Kapitalisierungsraten, um die Renditen verschiedener Immobilien zu vergleichen.
Beispiel für NOI
Nehmen wir an, Sie besitzen eine Immobilie, die jährlich 120.000 $ an Einnahmen einbringt und 80.000 $ an Betriebskosten verursacht. Unter diesen Umständen ergibt sich ein NOI von 40.000 $ (120.000 $ – 80.000 $). Wenn die Summe negativ ist, d. h. die Betriebskosten höher sind als die Einnahmen, spricht man von einem Netto-Betriebsverlust (NOL).
Kreditgeber und gewerbliche Darlehensgeber stützen sich bei der Ermittlung des Ertragspotenzials der zu beleihenden Immobilie in hohem Maße auf den NOI, und zwar in noch stärkerem Maße, als sie die Bonitätsgeschichte eines Investors in ihre Entscheidungen einbeziehen. Einfach ausgedrückt: Diese Kennzahl hilft den Kreditgebern bei der grundlegenden Bewertung des ursprünglichen Werts der Immobilie, indem sie die Cashflows prognostiziert.
Der NOI wird zur Ermittlung des Kapitalisierungssatzes einer Immobilie verwendet, der auch als Kapitalrendite (ROI) für Immobilien bezeichnet wird. Dabei wird der NOI durch den Kaufpreis geteilt.
Wenn eine Immobilie als rentabel eingestuft wird, verwenden die Kreditgeber diese Zahl auch, um die Höhe des Kredits zu bestimmen, den sie bereit sind zu gewähren. Weist die Immobilie hingegen einen Nettobetriebsverlust auf, lehnen die Kreditgeber den Hypothekenantrag des Kreditnehmers wahrscheinlich rundweg ab.
Immobilieneigentümer können ihre Betriebskosten manipulieren, indem sie bestimmte Ausgaben aufschieben und andere beschleunigen. Der NOI kann auch durch die Erhöhung von Mieten und anderen Gebühren gesteigert werden, während gleichzeitig die vernünftigerweise notwendigen Betriebskosten gesenkt werden.
Ein Beispiel für letzteres ist ein Szenario, in dem ein Wohnungseigentümer einem Mieter die Jahresmiete von 12.000 $ erlässt, wenn dieser Mieter als Hausverwalter fungiert. Wenn der Wohnungseigentümer einem Hausverwalter normalerweise ein Gehalt von 30.000 USD zahlen würde, kann er folglich die «vernünftigerweise erforderlichen» Kosten von 30.000 USD von den Einnahmen abziehen, anstatt die tatsächlichen Kosten von 12.000 USD.
Wie lautet die Formel zur Berechnung des NOI?
Die Formel zur Berechnung des NOI lautet wie folgt:
NOI = Immobilienertrag – Betriebskosten
Was ist der Unterschied zwischen Nettoeinkommen und Nettobetriebseinkommen?
Das Nettobetriebsergebnis ist der Ertrag abzüglich aller betrieblichen Aufwendungen, während das Nettoergebnis der Ertrag abzüglich aller Aufwendungen ist, einschließlich betrieblicher Aufwendungen und nicht betrieblicher Aufwendungen wie Steuern.
Was ist ein guter Prozentsatz des Nettobetriebseinkommens?
Der NOI ist kein Prozentsatz, sondern eine Zahl, die die Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie berücksichtigt. Er kann mit dem Gesamtwert der Immobilie verglichen werden, wenn diese vollständig in bar bezahlt worden wäre. In diesem Fall ist es umso besser, je höher der Prozentsatz des Nettobetriebsergebnisses zum Immobilienpreis ist.
Die Quintessenz
Das Nettobetriebseinkommen (NOI) ist eine häufig verwendete Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität einer Immobilie. Bei der Berechnung werden alle Betriebskosten des Objekts von den Einnahmen abgezogen, die mit dem Objekt erzielt werden. Je höher die Einnahmen und je geringer die Ausgaben, desto rentabler ist eine Immobilie. Dies gibt dem Eigentümer Aufschluss darüber, ob die durch den Besitz und die Instandhaltung der Immobilie erzielten Einnahmen die Kosten wert sind.
